A jelzálogkölcsönök fedezetértékelés kockázatainak vizsgálata

Szabó Áron Gyula (2020) A jelzálogkölcsönök fedezetértékelés kockázatainak vizsgálata. Pénzügyi és Számviteli Kar.

	PDF BA_SZABÓ ÁRON GYULA_AYX3WS_SZAKDOLGOZAT.pdf Hozzáférés joga: Csak nyilvántartásba vett egyetemi IP címekről nyitható meg Download (1MB)
	PDF BA_TO_SZABÓ ÁRON GYULA_AYX3WS.pdf Hozzáférés joga: Csak nyilvántartásba vett egyetemi IP címekről nyitható meg Download (276kB)

Absztrakt (kivonat)

<p> </p><p>Mostanra minden aspektusával megismerkedtünk a jelzáloghitelezésnek, melyek relevánsak szakdolgozatom témájához és amely információk ismeretében megvizsgálhatjuk a probléma felvetésem.</p> <p>Először is keressük meg a választ arra a kérdésre, hogy vajon a 2019-es évi lakáspiaci árak túlárazottnak tekinthetők-e?</p> <p>Az szerintem belátható, hogy az ingatlan árak Magyarországon átlag fellettinek mondhatóak. Már csak kiindulva a korábbi elemzés 5. ábrájából, ahol az Európai Unióval és az Eurozónával került összehasonlításra a magyar árindex alakulása.</p> <p>Ugyanakkor az, hogy az árindexek sokkal magasabbak a környező országok átlagához képest, nem okvetlenül jelentik azt, hogy túlárazott lenne a teljes magyar ingatlan piac.</p> <p>Figyelembe kell vennünk azt is, hogy 2008 és 2013 között, a recesszió ideje alatt, amíg a gazdaság lábadozott, és a lakosság nagy része még mindig a devizahitelek eladósodottságával küzdött, érthető módon az ingatlan piac is csak „lavírozott a túlélésért”.</p> <p>Azonban ahogy 2014-től a gazdaság kezdett magához térni és növekedni, az ingatlan piacon a vásárlóerő is ugyan úgy éledezni kezdett. Az emberek nem azért nem vásároltak ingatlant előtte, mert nem lett volna rá igényük, hanem mert nem voltak adottak rá a lehetőségek.</p> <p>2014 után az emberek anyagi helyzete folyamatosan javult és egy egészségesebb piaci környezetben tudtak vásárolni. A munkanélküliségi ráták csökkentek, tehát minden adott volt ahhoz, hogy a válság előtti árak újra vissza kerüljenek a reális helyükre.</p> <p>Az, hogy 2015-től az ingatlan árak folyamatos növekedésbe kezdtek, véleményem szerint, két meghatározó tényezőnek volt köszönhető az ingatlan piacon.</p> <p>A rendkívül alacsony hitelkamatoknak és az ezt még jobban segítő állami kedvezményeknek.</p> <p>2016 és 2019 között a hitelek kamatai rendkívül kedvezőek voltak, és amire korábban már szót ejtettem a dolgozatom elején, hogy a lakások bérleti díja a nagyvárosokban, de Budapesten mindképp, olyan mértékben megemelkedtek, hogy már szinte nem volt eltérő mértékű egy törlesztő részlet költségeitől. Így nem is kérdés, hogy a kölcsön törlesztését fizetni jobban megéri, mint egy bérlati díjat, amely „kidobott pénz” a költség viselőjének.</p> <p>Erre, mint egy ráadás jöttek a <i>1.4 Államilag támogatott lakáscélú hitelek bemutatása</i> fejezetben felsorolt kedvezményes hitelek. Ezzel rengeteg lakos számára lehetőséget biztosítva az ingatlan vásárlásra.</p> <p>Ezek a vásárlást serkentő körülmények oda vezetek, hogy 170%-os árindexet is produkált a piac. (2. ábra) A túlárazottságnak a jeleit az is mutatja, hogy a 2019-es év vége felé mérséklődött majd visszaeset az árindex alakulása, ezzel egyidejűleg az eladások száma is csökkent az előző évhez képest. Ez a vásárlóerő csökkenésére, esetlegesen egy túlárazott piacra utalhat.</p> <p>Azonban a tényleges veszély forrását nem a nagyvárosi ingatlanok értékelésben látom. <br /> A vidéki ingatlanok áremelkedése, véleményem szerint, nagyobb gondot fog okozni a jövőben. A nagyvárosok várhatóan piacképesek maradnak, hiszen a nagy számok törvénye alapján, több emberből több potenciális vásárló várható.</p> <p>De a vidéki piac, főleg a peremvidékeken elhelyezkedő ingatlanok sokkal sebezhetőbbek. Amint eltűnik a vásárlóerő, azonnal újra lesznek – adott esetben várhatóan le - értékelve spekulációim alapján. </p> <p>Azonban attól, hogy egy piac esetlegesen túlárazott a pénzintézetek szemszögéből, fel kell <a>tennünk azt kérdést, hogy tudják-e kezelni ennek hatásait?</a></p> <p>Erre a probléma körre, a <i>2. Banki kockázatok jelzálogra </i>vonatkozóan fejezetben tértem ki részletesebben<a href="#_msocom_1">[RL1]</a> . </p> <p>Ahogy már korábban írtam, az ingatlan árazása rendkívül fontos egy jelzálogkölcsön esetén, hiszen ez a fedezeti érték határozza meg, hogy mekkora mértékű kölcsönösszegért folyamodhat az igénylő.</p> <p>Természetesen a bankok soha nem a tényleges eladási árat fogják figyelembe venni a kérelem elbírálása során, hanem ahogy ezt a <i>4.1 Ingatlanok értékbecslése</i> fejezetbe kifejtettem, a megfelelő módszerek alkalmazásával teszik ezt, egy külső értékbecslő segítségével. Azt, hogy a bankok milyen mértékben veszik figyelembe az adott kalkulált értéket, hány százalékos likvidációs rátát alkalmaznak, sajnos üzleti titoknak minősül.<a></a><a href="#_msocom_2">[RL2]</a>  Az is elmondható még, hogy az ingatlanok különböző paraméterei miatt (elhelyezkedés, állapot stb.), az alkalmazott likvidációsráták ugyanúgy eltérhetnek egymástól ingatlanonként.</p> <p>Kockázati szempontból itt érzem a legnagyobb sebezhetőségét a jelzáloghitelezésnek. Hiszen ez az egyik olyan pont, ahol minden bank a saját belátása szerint kell értékelnie.</p> <p>Igaz magát a scoring feltételeket is a bankok maguk alakítják ki és az sokkal bonyolultabb rendszer, mint a likvidráta meghatározása.<a> Mivel a scoring rendszer több, egymással kölcsönösen kapcsolatban álló féltételek összesége, így a piaci változásokra kevésbe érzékeny, mint a likvidráta.</a><a href="#_msocom_3">[ÁS3]</a> </p> <p>Könnyebb dolgom lenne emellett érvelnem, ha a scoring feltételek nem lennének üzleti titkok. De érthető, hogy a <a></a><a></a><a>bankok</a><a href="#_msocom_4">[ÁS4]</a> <a href="#_msocom_5">[RL5]</a> <a href="#_msocom_6">[ÁS6]</a>  védik a saját bírálási rendszerük „receptjét”. A scoring valóban a sava-borsa a hitelek elbíráslának, de ezt sajnos nem tudjuk megvizsgálni.</p> <p>Mindazonáltal, konklúzióként levonható, hogy a bankok az eddiginél nagyobb kockázatnak vannak kitéve az ingatlanok értékelésének tekintetében. Sokkal óvatosabban kell a megállapított értékek fedezetbe vonásának mértékét meghatározniuk, mint korábban. Ugyan statisztikai adatokkal sajnos nem tudom jelenleg bemutatni, mert még nem érhető el erre vonatkozóan hivatalos megbízható adat (túlságosan aktuális), de megbízható gazdasági hírportálok forrásai alapján, a járványügyi helyzet rendkívül jól reprezentálja szakdolgozatom probléma felvetésének <a>aktualitását</a><a href="#_msocom_7">[RL7]</a> .</p> <p>Az elmúlt 3 hónap hatásai, már érzékelhető az ingatlan piac értékesítési volumenein, és vele együtt az árak kisebb mértékű csillapodása is. Ugyanakkor ez rendkívüli helyzet, amely a gazdaság minden ágazatára <a>hatással van, sokak számára bevételeiket csökkentette, természetesen különböző mértékekben. A nehézségeket, veszélyeket csökkentendő született meg az állam által a hitelmoratórium lehetősége 2020 évégéig</a><a href="#_msocom_8">[RL8]</a> .</p> <p><a>Habár a gazdasági visszaesés nagyon gyorsan fejti ki hatásait, főleg a kijárási korlátozásoknak köszönhetően, ezen hatások nem hosszútávúak, remélhetőleg csupán időszakosak. Az eddigi események tükrében jelenleg ez várható a jövőre nézve.</a><a href="#_msocom_9">[RL9]</a> </p> <p>Nyilvánvalóan az élet nem állt meg teljesen, de ez a pár hónapos stagnálás is jó indikátora volt, hogy egy váratlan gazdasági visszaesés, milyen azonnali hatásokat fejthet ki a vizsgált szegmens tükrében.</p> <p>Összefoglalva, véleményem szerint az ingatlan piac – területileg különböző mértékben de - túlárazott volt a 2019-es évben is, melyben az alacsony hitelkamatok mellett jelentős szerepe volt a különböző formában kialakított államilag támogatott hitelkonstrukcióknak. Amennyiben ezen állami támogatások a jövőben szűkülnek esetleg megszűnnek, az jelentősen és negatívan befolyásolja majd az ingatlanpiaci árakat </p> <p>Azonban továbbra is úgy vélem, hogy nem várható, hogy az ingatlan árak bezuhannának a jövőben, főleg nem a nagyvárosokban, és Budapesten, mivel ezeken a területeken a vásárlóerő mindig is erősebb volt és lesz.</p> <p><a>A jövőben a jelenlegi vidéki lakáspiaci fellendülésnek lehetnek olyan következményei, hogy egy rövidtávú fellendülés után egy hosszabb stagnálás vagy visszaesés következik majd be az árazások tekintetében.</a></p> <p>Az azonban biztos, hogy a bankok reagálnak a piaci és gazdasági változásokra és folyamatosan változtatnak az ingatlan értékelési szempontjaikon. </p> <p><a href="#_msocom_10">[RL10]</a> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p>Szakdolgozatom kedvenc idézetemmel szeretném zárni, Madách Imrétől</p> „Mondottam, ember: küzdj és bízva bízzál.” <div> <hr align="left" size="1" width="33%" /> <div> <div><a></a> <p> <a href="#_msoanchor_1">[RL1]</a>picit korrigáltam, nem tudom jó-e?</p> </div> </div> <div> <div><a></a> <p> <a href="#_msoanchor_2">[RL2]</a>ezt töröltem</p> </div> </div> <div> <div><a></a> <p> <a href="#_msoanchor_3">[ÁS3]</a></p> </div> </div> <div> <div><a></a> <p> <a href="#_msoanchor_4">[ÁS4]</a>Itt már kicsit megfáradtam, rád bízom, hogy maradhat -e.</p> </div> </div> <div> <div><a></a> <p> <a href="#_msoanchor_5">[RL5]</a>én is fáradt vagyok.</p> <p>holnap olvasd el hideg fejjel és dönts.</p> </div> </div> <div> <div><a></a> <p> <a href="#_msoanchor_6">[ÁS6]</a>inkább megváltam Snaders ezredestől</p> </div> </div> <div> <div><a></a> <p> <a href="#_msoanchor_7">[RL7]</a>korrigáltam</p> </div> </div> <div> <div><a></a> <p> <a href="#_msoanchor_8">[RL8]</a>picit átfogalmaztam</p> </div> </div> <div> <div><a></a> <p> <a href="#_msoanchor_9">[RL9]</a>picit korrigáltam</p> </div> </div> <div> <div><a></a> <p> <a href="#_msoanchor_10">[RL10]</a>ezt egy kicsit átírtam és töröltem is benne, kvázi javaslatként</p> </div> </div> </div><br />

Intézmény

Budapesti Gazdasági Egyetem

Kar

Pénzügyi és Számviteli Kar

Tanszék

Pénzügy Tanszék

Tudományterület/tudományág

NEM RÉSZLETEZETT

Szak

Pénzügy és számvitel (BA)

Konzulens(ek)

Mű típusa:	diplomadolgozat (NEM RÉSZLETEZETT)
Kulcsszavak:	értékbecslés, jelzálog, jelzáloghitelezés, jelzálogkölcsön, kölcsönszerződés
SWORD Depositor:	Archive User
Felhasználói azonosító szám (ID):	Archive User
Rekord készítés dátuma:	2020. Nov. 27. 04:45
Utolsó módosítás:	2021. Már. 29. 11:18

Actions (login required)

Tétel nézet