A jelzálogkölcsönök fedezetértékelés kockázatainak vizsgálata

Szabó Áron Gyula (2020) A jelzálogkölcsönök fedezetértékelés kockázatainak vizsgálata. Pénzügyi és Számviteli Kar.

	PDF BA_SZABÓ ÁRON GYULA_AYX3WS_SZAKDOLGOZAT.pdf Hozzáférés joga: Csak nyilvántartásba vett egyetemi IP címekről nyitható meg Download (1MB)
	PDF BA_TO_SZABÓ ÁRON GYULA_AYX3WS.pdf Hozzáférés joga: Csak nyilvántartásba vett egyetemi IP címekről nyitható meg Download (276kB)

Absztrakt (kivonat)

Mostanra minden aspektusával megismerkedtünk ajelzáloghitelezésnek, melyek relevánsak szakdolgozatom témájához és amelyinformációk ismeretében megvizsgálhatjuk a probléma felvetésem.Először is keressük meg a választ arra a kérdésre, hogyvajon a 2019-es évi lakáspiaci árak túlárazottnak tekinthetők-e?Az szerintem belátható, hogy az ingatlan árak Magyarországonátlag fellettinek mondhatóak. Már csak kiindulva a korábbi elemzés 5.ábrájából, ahol az Európai Unióval és az Eurozónával került összehasonlításra amagyar árindex alakulása.Ugyanakkor az, hogy az árindexek sokkal magasabbak akörnyező országok átlagához képest, nem okvetlenül jelentik azt, hogytúlárazott lenne a teljes magyar ingatlan piac.Figyelembe kell vennünk azt is, hogy 2008 és 2013 között, arecesszió ideje alatt, amíg a gazdaság lábadozott, és a lakosság nagy része mégmindig a devizahitelek eladósodottságával küzdött, érthető módon az ingatlanpiac is csak „lavírozott a túlélésért”.Azonban ahogy 2014-től a gazdaság kezdett magához térni ésnövekedni, az ingatlan piacon a vásárlóerő is ugyan úgy éledezni kezdett. Azemberek nem azért nem vásároltak ingatlant előtte, mert nem lett volna ráigényük, hanem mert nem voltak adottak rá a lehetőségek.2014 után az emberek anyagi helyzete folyamatosan javult ésegy egészségesebb piaci környezetben tudtak vásárolni. A munkanélküliségi rátákcsökkentek, tehát minden adott volt ahhoz, hogy a válság előtti árak újravissza kerüljenek a reális helyükre.Az, hogy 2015-től az ingatlan árak folyamatos növekedésbekezdtek, véleményem szerint, két meghatározó tényezőnek volt köszönhető azingatlan piacon.A rendkívül alacsony hitelkamatoknak és az ezt még jobbansegítő állami kedvezményeknek.2016 és 2019 között a hitelek kamatai rendkívül kedvezőekvoltak, és amire korábban már szót ejtettem a dolgozatom elején, hogy a lakásokbérleti díja a nagyvárosokban, de Budapesten mindképp, olyan mértékbenmegemelkedtek, hogy már szinte nem volt eltérő mértékű egy törlesztő részletköltségeitől. Így nem is kérdés, hogy a kölcsön törlesztését fizetni jobbanmegéri, mint egy bérlati díjat, amely „kidobott pénz” a költség viselőjének.Erre, mint egy ráadás jöttek a 1.4 Államilag támogatottlakáscélú hitelek bemutatása fejezetben felsorolt kedvezményes hitelek.Ezzel rengeteg lakos számára lehetőséget biztosítva az ingatlan vásárlásra.Ezek a vásárlást serkentő körülmények oda vezetek, hogy170%-os árindexet is produkált a piac. (2. ábra) A túlárazottságnak a jeleit azis mutatja, hogy a 2019-es év vége felé mérséklődött majd visszaeset az árindexalakulása, ezzel egyidejűleg az eladások száma is csökkent az előző évhezképest. Ez a vásárlóerő csökkenésére, esetlegesen egy túlárazott piacra utalhat.Azonban a tényleges veszély forrását nem a nagyvárosiingatlanok értékelésben látom. A vidéki ingatlanok áremelkedése, véleményem szerint, nagyobb gondot fog okoznia jövőben. A nagyvárosok várhatóan piacképesek maradnak, hiszen a nagy számoktörvénye alapján, több emberből több potenciális vásárló várható.De a vidéki piac, főleg a peremvidékeken elhelyezkedőingatlanok sokkal sebezhetőbbek. Amint eltűnik a vásárlóerő, azonnal újralesznek – adott esetben várhatóan le - értékelve spekulációim alapján. Azonban attól, hogy egy piac esetlegesen túlárazott apénzintézetek szemszögéből, fel kell tennünk azt kérdést, hogy tudják-e kezelniennek hatásait?Errea probléma körre, a 2. Banki kockázatok jelzálogra vonatkozóanfejezetben tértem ki részletesebben[RL1] .Ahogy már korábban írtam, az ingatlan árazása rendkívülfontos egy jelzálogkölcsön esetén, hiszen ez a fedezeti érték határozza meg,hogy mekkora mértékű kölcsönösszegért folyamodhat az igénylő.Természetesen a bankok soha nem a tényleges eladási áratfogják figyelembe venni a kérelem elbírálása során, hanem ahogy ezt a 4.1Ingatlanok értékbecslése fejezetbe kifejtettem, a megfelelő módszerekalkalmazásával teszik ezt, egy külső értékbecslő segítségével. Azt, hogy abankok milyen mértékben veszik figyelembe az adott kalkulált értéket, hányszázalékos likvidációs rátát alkalmaznak, sajnos üzleti titoknak minősül.[RL2] Az is elmondható még, hogy az ingatlanok különböző paraméterei miatt(elhelyezkedés, állapot stb.), az alkalmazott likvidációsráták ugyanúgyeltérhetnek egymástól ingatlanonként.Kockázati szempontból itt érzem a legnagyobb sebezhetőségéta jelzáloghitelezésnek. Hiszen ez az egyik olyan pont, ahol minden bank a sajátbelátása szerint kell értékelnie.Igaz magát a scoring feltételeket is a bankok maguk alakítjákki és az sokkal bonyolultabb rendszer, mint a likvidráta meghatározása. Mivel ascoring rendszer több, egymással kölcsönösen kapcsolatban álló féltételekösszesége, így a piaci változásokra kevésbe érzékeny, mint a likvidráta.[ÁS3] Könnyebb dolgom lenne emellett érvelnem, ha a scoringfeltételek nem lennének üzleti titkok. De érthető, hogy a bankok[ÁS4] [RL5] [ÁS6] védik a saját bírálási rendszerük „receptjét”. A scoring valóban a sava-borsa ahitelek elbíráslának, de ezt sajnos nem tudjuk megvizsgálni.Mindazonáltal, konklúzióként levonható, hogy a bankok azeddiginél nagyobb kockázatnak vannak kitéve az ingatlanok értékelésénektekintetében. Sokkal óvatosabban kell a megállapított értékek fedezetbevonásának mértékét meghatározniuk, mint korábban. Ugyan statisztikai adatokkalsajnos nem tudom jelenleg bemutatni, mert még nem érhető el erre vonatkozóanhivatalos megbízható adat (túlságosan aktuális), de megbízható gazdaságihírportálok forrásai alapján, a járványügyi helyzet rendkívül jól reprezentáljaszakdolgozatom probléma felvetésének aktualitását[RL7] .Az elmúlt 3 hónap hatásai, már érzékelhető az ingatlan piacértékesítési volumenein, és vele együtt az árak kisebb mértékű csillapodása is.Ugyanakkor ez rendkívüli helyzet, amely a gazdaság minden ágazatára hatással van,sokak számára bevételeiket csökkentette, természetesen különböző mértékekben. Anehézségeket, veszélyeket csökkentendő született meg az állam által ahitelmoratórium lehetősége 2020 évégéig[RL8] .Habára gazdasági visszaesés nagyon gyorsan fejti ki hatásait, főleg a kijárásikorlátozásoknak köszönhetően, ezen hatások nem hosszútávúak, remélhetőlegcsupán időszakosak. Az eddigi események tükrében jelenleg ez várható a jövőrenézve.[RL9] Nyilvánvalóan az élet nem állt meg teljesen, de ez a párhónapos stagnálás is jó indikátora volt, hogy egy váratlan gazdaságivisszaesés, milyen azonnali hatásokat fejthet ki a vizsgált szegmens tükrében.Összefoglalva, véleményem szerint az ingatlan piac –területileg különböző mértékben de - túlárazott volt a 2019-es évben is,melyben az alacsony hitelkamatok mellett jelentős szerepe volt a különbözőformában kialakított államilag támogatott hitelkonstrukcióknak. Amennyiben ezenállami támogatások a jövőben szűkülnek esetleg megszűnnek, az jelentősen ésnegatívan befolyásolja majd az ingatlanpiaci árakat Azonban továbbra is úgy vélem, hogy nem várható, hogy azingatlan árak bezuhannának a jövőben, főleg nem a nagyvárosokban, ésBudapesten, mivel ezeken a területeken a vásárlóerő mindig is erősebb volt éslesz.Ajövőben a jelenlegi vidéki lakáspiaci fellendülésnek lehetnek olyankövetkezményei, hogy egy rövidtávú fellendülés után egy hosszabb stagnálás vagyvisszaesés következik majd be az árazások tekintetében.Azazonban biztos, hogy a bankok reagálnak a piaci és gazdasági változásokra ésfolyamatosan változtatnak az ingatlan értékelési szempontjaikon. [RL10]             Szakdolgozatom kedvenc idézetemmel szeretném zárni, MadáchImrétől„Mondottam,ember: küzdj és bízva bízzál.”  [RL1]picitkorrigáltam, nem tudom jó-e? [RL2]ezttöröltem [ÁS3] [ÁS4]Ittmár kicsit megfáradtam, rád bízom, hogy maradhat -e. [RL5]énis fáradt vagyok.holnap olvasd el hideg fejjel és dönts. [ÁS6]inkábbmegváltam Snaders ezredestől [RL7]korrigáltam [RL8]picitátfogalmaztam [RL9]picitkorrigáltam [RL10]eztegy kicsit átírtam és töröltem is benne, kvázi javaslatként

Intézmény

Budapesti Gazdasági Egyetem

Kar

Pénzügyi és Számviteli Kar

Tanszék

Pénzügy Tanszék

Tudományterület/tudományág

NEM RÉSZLETEZETT

Szak

Pénzügy és számvitel (BA)

Mű típusa:	diplomadolgozat (NEM RÉSZLETEZETT)
Kulcsszavak:	értékbecslés, jelzálog, jelzáloghitelezés, jelzálogkölcsön, kölcsönszerződés
SWORD Depositor:	Archive User
Felhasználói azonosító szám (ID):	Archive User
Rekord készítés dátuma:	2020. Nov. 27. 04:45
Utolsó módosítás:	2021. Már. 29. 11:18

Actions (login required)

Tétel nézet